买商品房时，每个人都会缴纳一笔房屋维修基金，数额为几千到几万元不等。但并不是每个人都知道，这笔钱存在哪里？如何使用？

《湖北省物业服务和管理条例》10月1日起正式实施，条例中对维修基金的使用做了明确规定：住宅专项维修基金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。“持不同意见”表决方式是条例关于维修基金内容的一大亮点。

目前，恩施州城住宅专项维修基金共有2.3亿，共计使用了1990万元。

首府小区物业公司给业主下发的通知。

维修基金不能随便用

住宅专项维修资金，俗称房屋养老钱，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。

因此，维修基金不是想用就能用的，必须具备使用条件，才能申请使用。

哪些情况可以用维修资金？通俗地讲，维修基金用于住宅共有部位和住宅共有设施设备的维修和更新、改造。对此，《恩施州住宅专项维修基金管理办法》有明确界定。

共有部位有哪些？屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱破损的；住宅共有部位需要维修和更新、改造的其他情形。

共有设施设备有哪些？电梯主要部件需要进行维修或更换；避雷设施不满足安全要求的；监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或其他设备损坏的；水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；变压器等供电设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；住宅共有设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

申请使用程序较为复杂

每个买房人缴的维修基金，加起来是一笔不小的数额，这笔钱存在哪里？由谁来监管？很多业主并不清楚，他们甚至还担心物业公司会乱用维修基金，因此，当物业公司因申请使用维修基金找业主签字时，很多业主会提出疑问，甚至拒绝签字。

恩施市房产局物业科科长段卫华介绍，房产局开设了专用账户存放维修基金，这笔钱业主、物业和房产局都不可能随便使用。按照规定，要使用维修基金，小区物业公司要先准备系列资料向房产行政主管部门申请，然后请业主签字表决，房产行政主管部门还要回访表决情况，最后才能拨付维修基金。这个过程中，根据不同的情况，物业公司还要跑到社区居委会、街道办事处等其他的部门签字。

另外，如果房屋发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用部分、共用设施设备进行维修、更新和改造的，物业公司可以按照要求启动应急使用维修基金，这个过程也需要物业公司、业委会、接到办事处、质监部门、消防部门、房产部门多个单位参与，程序也并不简单，只是不用长时间等业主代表签字。

这段时间，因为电梯钢丝绳损坏，州城首府小区18号楼正在申请使用维修基金。让小区物业公司主管夏学艳感到头疼的是，9月1日给业主发告示，需各业主积极配合签字认可，但直到10月15日，签字业主数量才达到标准。

夏学艳介绍了申请使用维修基金的详细过程，8月31日，恩施市快意电梯设备有限公司告知首府18号楼一、二单元电梯于2016年8月30日在维保人员例行保养时发现4台电梯钢丝绳有断丝现象，已经满足不了电梯安全运行标准。随即，物业公司向房产主管部门申报了相关情况，并于9月1日发告示，请业主了解情况并签字。

“前半个月只有几个人签字。”夏学艳说，不签字的业主一方面是认为电梯坏的太频繁了，担心过早使用维修基金，另一方面是担心物业公司乱用钱。

因为申请使用维修基金迟迟没有结果，10月12日，电梯公司出于安全考虑，关停了首府18号楼4部电梯，而该栋楼共计17层，两个单元102户，业主们只能爬楼梯。

为了尽快维修电梯，物业公司一方面多次打电话给业主解释情况，请业主签字，另一方面担心签字人数不够，准备走应急通道申请使用维修基金。终于，10月15日，业主签字人数符合了标准，10月17日一早，夏学艳就带着资料到房产局等部门申请，并通知电梯公司可以动工了。

维修基金网络平台正在建设

根据记者走访的州城部分小区来看，目前，州城小区维修基金使用范围最多的是电梯。

以锦绣铭城小区为例，负责该小区物业管理的嘉湘物业公司总经理刘湘介绍，该小区从2011年交房，到目前，已经动用了三次维修基金，三次全部是维修电梯，分别是2013年花了1万多元，2016年4月花了26000元，2016年8月花了13820元。

以首府小区为例，第一次动用维修基金是2015年底，19号楼电梯损坏，花了76582元，第二次是目前正在申请使用的18号楼，也是电梯损坏。另外，首府的多数楼栋所配备的消防设施、器材等均已过维保期，现在需申请动用维修资金、更换相应的消防设施，该小区物业公司预计，这笔钱将超过10万元。

恩施市商品房主要集中在州城，那么现在州城住宅专用维修基金有多少钱，答案是2.3亿元。恩施市房产局物业科科长段卫华介绍，目前恩施市住宅专用维修基金共计用了1990万元。

2.3亿元维修基金，目前由恩施房产局设立的专用账户存放，一部分为定期，一部分为活期，目前，已经产生利息1000多万元。这笔钱属于每一个业主，利息也将会分到每个业主。

目前，州和恩施市正在建立住宅专项维修基金信息化公众平台，预计明年可以上线使用。届时，业主可以登陆平台实现自主缴费、自主查询，申请使用维修基金也可以网上申报，这样每一个步骤业主都可以看到，更加公开透明。

来源：恩施晚报  记者：胡军

（责任编辑  朱晓涵）