从今年5月1日起，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业，但由于这两个行业 规模大、产业链长、从业人员多，成为营改增工作中最难啃的骨头。目前，我州建筑业4289户，房地产业665户，据国税部门初步测算，纳入营改增试点后， 预计今年可为建筑行业减税0.58亿元，为房地产行业减税1亿元。借助财税政策的无形之手，又将给建筑、房地产等行业带来哪些影响？
为纳税人讲解相关政策。通讯员田宗利摄
抵扣范围扩大，倒逼建筑企业规范管理
按照营改增工作要求，登记为一般纳税人的建筑企业，从原征收3%的营业税改为征收11%的增值税，是否意味着税负增加了？
记者注意到营改增政策中，明确了5月1日以前的老合同、老项目可以选择简易计税办法，征收率3%，但由于营业税与增值税价外价内税的区别，将会 造成税负下降0.09%。同时，将不动产纳入抵扣范围，建筑企业可将建筑材料、不动产以及施工机器等符合条件的进项税额从销项税额中抵扣。但对于5月1日 以后开工的新项目，按一般计税方法计算缴纳增值税，这对建筑企业管理提出了更高要求，只有上下游产业都规范起来，才能减少税负。
恩施市拓升建设工程有限公司财务负责人熊中文表示，4月30日前开工的老项目和一些小项目，实际税负略有下调。5月1日以后新开工的项目，如果 进项抵扣项目多，税负也会降低。但关键是建筑行业砂石、土方等购入往往拿不到增值税专票，无法享受政策抵扣，这也是企业“头疼”的地方。
恩施州翔宇建设工程有限责任公司是我州的知名建筑企业，年产值6至8亿元。针对营改增带给企业的实惠，该公司副总经理严定洲算了一笔账：“以今 年4亿元的工程存量来算，按简易计税办法征税，征收率3%，一年可减税35万元，因此城建税、教育费附加、地方教育费附加也相应减少3.5万元，一年下来 可减税38.5万元。”
他表示，营改增后，对企业的管理模式也发生了一些变化，对财务管理的要求会更严格一些。另外，由于可抵扣范围扩大，这对建筑市场也是一次重新洗牌，也给上、下游产业带来了机遇和挑战，倒逼企业规范管理，打通各个抵扣链条后，税负下降完全可期。
考虑到建筑行业的特殊性，财政部、国家税务总局在推行营改增过程中作了一些特殊安排。面对税制大转换，州国税局机关负责人提醒广大建筑企业，要 以“5个要”（进项税额要取得、上游企业要细挑、财务管理要强化、销售方式要分清、挂靠经营要重视）为着力点，积极备战营改增。
如何降低税负，规避涉税风险，建议企业可从以下5个方面关注增值税进项额抵扣：企业在营改增准备期间，要详细分析支出中的可抵扣项目，尽量做到 应抵尽抵；注意清包工或为甲供工程提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法；注意老项目可适用简易计税方法过渡；注意纳税地点的变化及预缴事项，按规定办 法操作；企业在提供建筑业服务的同时销售自产货物的，应注意税务处理方式已发生变化。
房企迎减税利好，今后或更注重住房品质
按照营改增政策，5月1日后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，适用税率为11%。之前老项目和现在的小规模纳税人可采用简易计税办法，即按5%的征收率计税。
但税率的变化并不代表房地产开发企业的实际税负，营改增到底能给企业带来多大实惠？恩施广城房地产开发有限公司财务负责人涂云彩直言：“5月1 日以前尚未开票的老项目，继续采用简易计税办法，税负肯定要下降。但是之后开工的新项目，如果建材、劳务、设计等主要支出，在都能顺利取得增值税专票的情 况下，税负肯定会有大幅下降。”
据业内人士介绍，目前房地产企业成本主要由土地出让成本、建安成本及财务成本组成，其中土地出让成本所占比重较大。营改增新政明确，房地产项目 以扣除土地出让金后的余额为销售额。这就是说，虽然税率较之前上升了，但是土地出让金可以从销售额中扣除，同时设计服务、勘探服务、建筑服务、咨询服务以 及购买的材料、设备、办公用品等取得专票后均可抵扣，可以合理减轻不少税负。
房地产开发企业迎来了减税利好，我州的房价会降吗？财税政策的无形之手将给房地产市场带来哪些影响？对此，州房地产行业协会会长、众信房地产公 司董事长何义彬表示，对财务正规、管理规范的房地产开发企业来说，营改增肯定会让企业税负下降，特别是在交税环节上，为企业也减轻了很多负担，缓解了企业 资金运转压力。以州城为例，截至今年5月12日，普通住宅价格均价为4120元。但由于以前拍卖的土地价位高，加上市政基础设施滞后，资金占用成本比较 大，目前房价基本是赔本赚吆喝。虽然今后房子的开发成本会有所降低，但房价下降的空间不大，只可能回归到相对理性价位。不过，随着房地产业的抵扣链条逐步 打通，企业利润空间将进一步打开，可以促进各行业细分、专业化经营，激励房企为消费者提供更高档次的住宅。
同时，营改增新政包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项 目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，即按5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和 营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到11%。
此外，政策过渡期内，房地产企业可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税，也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
优惠政策平移，二手房交易税负略有下降
营改增新政中，老百姓最关注的问题是个人卖房是否要多缴税。之前，二手房转让需缴纳5%的营业税。营改增后，个人购买不足2年的住房对外销售 的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。尽管营改增前后税率相同，但增值税计税基础为不含税收 入，实际税负较之前有所降低。
州国税局工作人员当场算了一笔账：假设市民出售已满2年的房屋，销售额总价100万元，按照之前营业税计算方式，需要缴纳营业税5万元。虽然营 改增前后税率未变，但是计税基础却有本质区别，之前营业税下的100万销售收入必须转化为不含税收入。这样算下来就 是：100/(1+0.05)=95.24万元，95.24x5%=4.76万元，相比营业税少缴了0.24万元。
根据业内人士分析，营改增后二手房交易政策基本可看作是对之前营业税政策的延续，目前征税税率、年限和范围等与之前相比变化不大，总体来看对二手房市场影响微乎其微，不会增加交易环节的税收负担，但对普通市民来说，在一定程度上降低了购房的成本。
来源：恩施晚报 记者 彭绪艳 通讯员 曾佳 谭勇
（责任编辑 孙跃）
